“Esta crisis inmobiliaria se ha traducido en una crisis financiera y de liquidez en el sector”

El gerente general de la mayor empresa de viviendas del país admite que las bajas de las ventas y las altísimas tasas de interés han estrechado su caja. Socovesa ha tomado medidas para ello: paralizó obras y logró financiamiento extra. Su mayor objetivo es bajar su deuda total, de 19 millones de UF a 14 o 15 millones de UF en 2024. “Es crucial que podamos volver a tasas de interés de corto plazo más bajas”, dice Varela para enfrentar la peor crisis desde 1982.

La mitad de sus 50 años de vida ha estado ligada a Socovesa, el grupo de desarrollo inmobiliario que controla la familia Gras. Mauricio Varela Labbé llegó a la firma en septiembre de 1996, en 2010 asumió la gerencia general del área inmobiliaria y hace casi ocho años, la gerencia general corporativa. Dirige la empresa más grande de viviendas en Chile, con cerca de un 5% de participación de un mercado atomizado que tiene muchos actores. Todos esos operadores atraviesan por una crisis que Varela, testigo de otras crisis internacionales, como la asiática o la subprime, considera la peor desde 1982.

Para ilustrarlo, recurre a las cifras. En la Región Metropolitana se firmaban todos los años promesas de venta por 130 millones de UF. “Las promesas son como el ritmo comercial del negocio”, explica. En 2022, cayeron a 82 millones de UF. “Tienes un porrazo de 40% del mercado, cosa que ocurrió a partir de octubre del año 21, producto de los temas macroeconómicos, alza la inflación y alza las tasas”, enumera. Para este año, la estimación es de 90 millones. Y para el próximo, en torno a 100 millones de UF.

Por lo general, dice Varela, el mercado inmobiliario se mueve en la dirección del ciclo económico. “En crisis como las anteriores, el mercado caía más rápido y se recuperaba más rápido. Ahora hemos tenido una caída que ha durado dos años y la recuperación que se está dando, es incipiente todavía, está lejos de estar consolidada”, dice. Varias veces reitera el mismo concepto: “Esta industria está acostumbrada a enfrentar crisis y oscilaciones bruscas en la demanda (…) Lo que ha sido inusual de esta crisis del sector es que ha durado mucho, dos años con bajas en la venta que antes duraban más bien menos de un año”.

En el caso de Socovesa, en cifras gruesas, en sus operaciones en todo el país el grupo firmaba promesas por 12 millones de UF al año, antes del estallido y la pandemia. En 2022 y 2023 la cifra bordeará los 6,5 millones de UF por año, con un negocio que en el 70% depende de la venta de departamentos y en un 30%, de casas. Las altas de tasas de interés han hecho saltar los costos financieros de las empresas y estresaron la caja de las empresas, por un lado, encarecieron los créditos hipotecarios y quitaron ritmo a la demanda por viviendas, por el otro. Socovesa no ha sido excepción a este efecto: registra pérdidas por US$ 26 millones a septiembre y la tasa de desistimiento saltó a 15,9% en septiembre, versus un 19% de promedio en la industria. “El 22 y 23 han sido años durísimos. El año 24 vamos a tener utilidades”, espera el ingeniero comercial de la Universidad Católica, amparado en una recuperación sectorial incipiente, en un cuarto trimestre donde Socovesa registra la mayor parte de sus escrituraciones, y por ende, ingresos, y tasas de interés que están retrocediendo tras el peak. “Ya hemos tomado medidas relevantes para que las cosas se comporten como esperamos que se comporten. Y por eso es que, dentro de esta situación difícil, estoy muy tranquilo respecto a lo que estamos haciendo, explica.

“Esta crisis es la más dura que ha enfrentado el sector desde el 82. Es mucho más dura que la del 98 y mucho más dura que la del 2008-2009, producto de lo larga que ha sido y que esta, a diferencia de la del 2008-2009, la hemos tenido que enfrentar con tasas de interés de corto plazo altísimas. La lógica financiera de la industria es que tú financias tus terrenos con patrimonio y después hipotecas tu terreno y levantas financiamiento para la obra. Pero tú financias la obra con deuda de bancos. Esa es una estructura sana, que tú la puedes usar para un proyecto o para una compañía grande, que tiene muchos proyectos. Y en general, con esa lógica financiera, las compañías han logrado sortear todo tipo de crisis hasta ahora”, fundamenta.

Pero esa lógica sufre ahora con las tasas altas. Y es ahí donde Varela sitúa parte importante del problema del rubro. Lo explica así: “Lo más importante es que se continúe ayudando a que la macroeconomía se ordene, donde por el lado financiero ya hemos visto una baja importante de la inflación, que está ayudando a que las tasas bajen. Es crucial que ese proceso continúe y que sea lo más rápido posible, que podamos volver a tasas de interés de corto plazo más bajas que las que tenemos hoy día, que son superaltas. Para que tengamos una idea, hoy día el costo de financiamiento de la deuda en la industria, el costo marginal, está del orden de UF+7% y UF+8%. Y esta es una industria que se financió en tasas muy bajas en algún minuto, pero en los últimos 10 años, un UF+3%, UF+4% era estándar para la deuda de los proyectos. Hoy día el financiamiento está en el doble y llegó a estar en el triple. Hace pocos meses atrás estábamos en UF+12%, que es un disparate. Eso es lo primero que necesitamos que se ordene”.

Y otra vez, insiste. “El problema principal que tenemos es que con este nivel de tasas de la deuda no se puede trabajar. Es urgente que las tasas vayan bajando”. Medidas específicas, como el Fogaes, un fondo de garantía estatal para acceder a un crédito hipotecario, o el recientemente lanzado subsidio para la compra de viviendas terminadas, van bien encaminadas, opina, pero no cree que tengan mucho impacto.

¿Y la industria, puede bajar precios para estimular la compra?
Hay bajas de precios. Hoy si miras los indicadores de precios de TocToc, hay una baja de los productos terminados del orden de un 8%. ¿Por qué está bajando el precio del producto terminado y no del producto que está en construcción? Porque el producto terminado hoy día a las inmobiliarias, que tienen deuda asociada a ese proyecto, que es un proyecto que se terminó de construir, que está vendido en un porcentaje, pero hay una parte que no está vendida, les sale muy caro mantenerlo… Está muy cara la plata (…) Yo creo que es absolutamente necesario, y esa baja de precios atrae clientes, genera oportunidad. Y eso es positivo. Lo que uno ve, la venta en el mercado en el tercer trimestre, con cifras de TocToc, fue mejor que en el segundo trimestre: se vendieron 26 millones de UF en la Región Metropolitana y el trimestre anterior se habían vendido 22 millones de UF. Entonces, hay algo más de mejora. (…) El mercado se está recuperando, pero lento, a un ritmo lento.

Hay ruido en el mercado con Socovesa. Se lo pregunto derechamente: ¿Hay algún riesgo de quiebra o de reorganización judicial?
No. Ninguna. Socovesa es una compañía abierta, que publica sus números todos los trimestres, publicamos un análisis razonado bastante completo, el que lo lee puede formarse una buena impresión.
¿Cómo calificaría hoy día la situación de Socovesa? ¿Estrecha, difícil, compleja?
Es una situación estrecha, es una situación compleja. No cabe duda que la industria está en una crisis, caída de venta de 40% es una crisis. El nivel de venta nuestra ha sido impactado de manera similar. Y esta crisis inmobiliaria se ha traducido en una crisis financiera y de liquidez en el sector, porque hemos trabajado con tasas de interés altísimas y eso tiene a las compañías con problemas de caja. Nosotros estamos acostumbrados a trabajar con bastante holgura en nuestras vías de financiamiento, nos financiamos con los bancos, con todos los bancos, con los cuales yo me junto personalmente, con el equipo de finanzas, desde la pandemia, todos los trimestres.

¿Y los bancos están más inquietos sobre la situación de Socovesa? ¿Ha habido más consultas?
Los bancos por supuesto que están preocupados por la industria y dentro de eso quieren entender qué es lo que está pasando en Socovesa. Los bancos con los cuales nosotros nos financiamos están plenamente enterados de toda la información de Socovesa y las proyecciones que tenemos para los próximos años. Y también están al tanto los bancos de que nosotros este año salimos a levantar financiamientos adicionales a los normales. ¿Por qué? Porque preveíamos un año que iba a seguir siendo complejo, donde las tasas de interés eran altas e iban a empezar a bajar, pero (ha ocurrido) a un ritmo más lento que lo que habíamos pensado, que el mercado estaba pensando”.
Medidas de emergencia

A fines del año pasado, Socovesa comenzó a reducir sus inversiones y paralizar proyectos. “Leíamos que la demanda estaba lenta”, afirma en retrospectiva Varela. Aquello, explica, permite bajar la deuda: como cada obra está con financiamiento específico, al terminar proyectos, ingresan recursos y los pasivos disminuyen. “Lo que estamos buscando es que la deuda de la compañía baje, que baje el ritmo de inversión, tienes que terminar esas obras para poder escriturarlas y que entren recursos. Y ahí se genera un superávit de caja relevante. Ese superávit de caja relevante va a ocurrir durante 2024. Las proyecciones que tenemos es que la deuda de la compañía, que hoy día está en 19 millones de UF, va a bajar de aquí a fines del próximo año a un nivel de entre 14 y 15 millones de UF”, pronostica.
Pero las empresas del sector tampoco pueden reducir por completo su nivel de actividad, para cuidar los flujos de los años futuros. Actualmente, Socovesa tiene 27 obras en ejecución. “Tú en este negocio, en periodos normales inicias proyectos por un valor de venta similar a lo que estás vendiendo en el año, para no disminuir tu oferta. Si yo tengo una oferta de 10 y estoy vendiendo 5 en el año, si no ingreso proyectos me voy a quedar con 5. Si quiero mantener mis 10, tengo que estar reponiendo proyectos al ritmo que estoy vendiendo. Este año hemos lanzado proyectos por 1,5 millones de UF y la venta es del orden de 6,5 millones de UF. Por lo tanto, la baja en la oferta de la compañía ha sido de 15 millones de UF en diciembre del año pasado a 11 millones de UF. Ya hemos bajado la oferta en 4 millones de UF. Esa baja en el ritmo de inversión, que al final significa menos inicio de obra, me va a permitir bajar la deuda”.
No fue la única medida. Para enfrentar una probable reducción de las holguras financieras con las que Socovesa habitualmente trabaja -que bordean el 30%, según Varela- y para no reducir más sus obras y no afectar los flujos de ingresos previstos para el 2024, la firma buscó dos líneas de financiamiento extraordinarias. La primera fue por un millón de UF (unos US$ 45 millones) con el Banco Estado y el BCI, donde el primero aportó el 60% y el banco privado, el 40%. Entre julio y septiembre, utilizaron 348 mil UF. Varela resalta sobre todo el apoyo del Banco Estado. “Ellos tienen una mirada de banco estatal donde la actividad del país les importa, son más sensibles a si uno paraliza un proyecto”, opina.

Pero, además, la firma sumó otra fuente de recursos no tradicional: un fondo de inversión con aportantes privados. “Hicimos un financiamiento que, probablemente, es el que ha sido más ruido ha metido en el mercado, porque para nosotros es nuevo. Nosotros nos financiamos con los bancos y con nadie más”, afirma. La compañía, que se abrió en Bolsa en 2007 y la familia Gras controla con un 53%, levantó otro millón de UF con un fondo de LarrainVial, y la empresa de servicio financieros Alsa. A cambio de ese financiamiento, a UF + 10%, Socovesa entregó viviendas terminadas en garantía. A septiembre habían girado 329 mil UF, cifra que se ha acercado ya al medio millón de UF. “No es una línea de financiamiento que pretendemos mantener en el tiempo, porque tiene un costo que es muy elevado, pero en esta coyuntura forma parte de las cosas que estamos usando. Pero hay que tener proporciones, nosotros tenemos 19 millones de UF hoy día en deuda y este financiamiento son 450 mil UF”.

A septiembre, Socovesa ha pagado cerca de US$ 70 millones en gastos financieros, cifra que equivale a más del 10% de la deuda financiera corriente, que supera los US$ 750 millones. “Toda la industria está teniendo este problema, que es que la deuda, que es deuda corta de los proyectos, tú la vas renovando, muchas veces cada 60, 90 días, como el plazo normal de esa deuda”.

Y eso actualiza las tasas nuevas…
Claro, exactamente, vas con la tasa corta. En general, toda la industria se financia así. A la banca la acomoda, a la industria la acomoda, siempre se ha usado ese esquema. Sabes que estás expuesto a la tasa de esa deuda, que se va a mover con lo que pasa con el Banco Central, con su tasa política monetaria, y por eso es que este ciclo nos ha golpeado tanto, porque en una economía ordenada, la economía baja su ritmo y a ti te bajan las ventas, te baja el costo financiero, porque el Banco Central, cuando la economía se frena, baja la tasa. Ahora ha pasado todo lo contrario. El Banco Central subió la tasa y la economía se fue para abajo.

¿Pueden pagar los US$ 750 millones de deuda financiera corriente?
La deuda de la compañía tiene respaldo de los proyectos. La deuda se paga por los proyectos y nosotros tenemos la tierra financiada con patrimonio (…) Tú nunca puedes pagar en un minuto, ni cuando las cosas están súper buenas, el 100% de tu deuda, de un mes a otro. La plata está en la calle, en los ladrillos, en el hormigón, ahí está la plata. La plata está volviendo a la compañía, que es cuando se venden las unidades, a un ritmo más lento. Y para mí, mantener esos ladrillos hoy día me cuesta más porque el costo de esa deuda está más alto, por lo tanto, la conversación con los bancos es esa. Y los bancos lo tienen clarísimo.

¿No existe el riesgo de que algún banco ejecute esas deudas?
El modelo de deuda de corto plazo tiene el riesgo, y siempre lo ha tenido, no sólo ahora, de que un banco te diga que no quiere renovar la deuda. No es una obligación del banco renovarte la deuda, pero es crucial que el banco entienda que está financiando obras específicas que son las que tienen garantía y que la plata está yendo a esos recursos. Los bancos son racionales, entienden lo que están financiando, entienden que tienen que terminar el edificio, si quieren bajar su deuda, ¿cómo se hace? Se termina el edificio, se escritura, vuelve la plata, baja la deuda. Ese es el negocio (…). Como se vende más lento, la recuperación de la plata es más lenta y eso tiene a las compañías del sector con malos resultados, con problemas de caja. Pero la banca es racional, ha sido racional en la administración de esta crisis.

¿Socovesa no requiere un aumento de capital?
Por supuesto que es un tema que se ha discutido. Los accionistas decidieron, la familia Gras, en vez de hacer un aumento de capital, bajar inversiones y que el perfil de la deuda suba y después baje, que es como hemos enfrentado en general otras crisis. Nosotros no tenemos el problema que tienen otras compañías del sector asociado a que tienen una deuda muy relevante, por ejemplo, con el MOP, por hospitales o cosas así. Nuestros flujos son asociados a propiedades individuales que nosotros mismos vendemos, que se financian con crédito hipotecario con los bancos.

Fuente: La Tercera – Pulso – 26/11/2023  – link entrevista