Entrevista a Mauricio Varela: “El ajuste de precios es más bien cíclico, no es estructural”

DIARIO PULSO

El ejecutivo descarta un cambio en la estructura de precios en el mercado, tras la pronunciada caída en las ventas de viviendas registradas el primer semestre. Afirma que el ajuste que se ha visto es sano y necesario.

Pese a que las ventas de viviendas cayeron 40% en el primer semestre, Empresas Socovesa logró cifras récord tras aumentar un 56% las utilidades entre enero y junio respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, con preocupación mira el gerente general corporativo de la compañía, Mauricio Varela, el efecto que pueda tener la desaceleración de la economía chilena en uno de los sectores que más resiente el bajo dinamismo económico. ‘El gran tema más de estructura para la industria y que tiene que ver con el país, es que se echa de menos un mayor dinamismo económico y menor incertidumbre’, dice Varela y señala que ‘no es razonable que un país como Chile pase tres años creciendo entre 1,5%-2,0%, y da la impresión que 2017 viene parecido, cuatro años ya empiezan a ser la mitad de una década. Ahí tenemos que ser como país y como industria responsables e invertir de acuerdo a lo que el escenario invite’.

¿Cómo evalúa los resultados del primer semestre y qué explica las utilidades de la empresa en relación con lo que está pasando en el mercado?

-Estamos contentos, los resultados son buenos y es un muy buen nivel de utilidad. Hay dos grandes explicaciones para estos resultados: primero, tiene que ver con la estrategia de negocios y se traduce en la mejora en los márgenes, y la otra parte tiene que ver con la baja en la deuda que ha tenido la compañía en los últimos años. ¿Por qué hemos bajado la deuda? Eso tiene que ver con que para nosotros era evidente que después del crecimiento fuerte que hubo desde 2010 en algún minuto el ciclo económico tenía que pasar por una fase de menor crecimiento. Por lo tanto, nos empezamos a preparar hace tres años para un ciclo económico de menor crecimiento y decidimos en vez de bajar tanto los volúmenes, trabajar más sobre los márgenes y empezamos a moderar nuestra cantidad de inversión. Producto de esas decisiones hace tres años es que hoy en este ciclo de menor crecimiento que ya lleva tres años, la compañía está muy sólida y estamos muy equilibrados entre oferta y demanda.

¿Cómo están viendo el mercado?

-Para nadie puede ser una sorpresa que las ventas estén cayendo alrededor de un 30%. El año pasado hubo una gran promoción que fue la del IVA, que hizo que las ventas crecieran entre 30% y 40% cuando no habían fundamentos económicos y de base sólidos que indicaran que la industria tenía que crecer. Hemos visto desde principio de año caídas en las ventas bastante fuertes y en la segunda parte del año en términos comparativos se acentuarán, puesla base de comparación del segundo semestre es altísima. Por lo tanto, vamos a seguir viendo todo el resto año caídas porcentuales respecto del año pasado bastante relevantes.

¿Qué impacto está teniendo en el mercado el tema del IVA?

-Esta promoción del IVA generó un aumento considerable en el número de ingreso de nuevos proyectos y hoy pilla a la industria con un desequilibrio entre oferta y demanda. Hay un exceso de oferta, que no tiene nada que ver con el sobrestock que vivimos en 2009, pero nos parece que se va a ajustar de todas manera vía aumentar la venta a través de ofertas de precio y a través del lanzamiento de menos proyectos, algo que ya se está viendo. Nos parece que es absolutamente sano que se den ambos fenómenos. Nos parece que ese ajuste de precios es más bien cíclico, no es estructural, porque no todos los precios están bajando. Ese ajuste es absolutamente necesario y sano que no cambia los precios de fondo del mercado. Todo este año seguirá sucediendo eso y pudiera ser que enfrentemos un 2017 con un mercado un poco más equilibrado.

¿Es suficiente con esos ajustes?

-Son los ajustes fundamentales que hay que hacer. Hay que ingresar menor proyectos y bajar los precios para poder llamar a mayores interesados. La pregunta es cuánto va a durar. Si dura mucho traerá un cambio más estructural en los precios. Si tiene que bajar los precios el proyecto más malo de la cuadra, eso es una cosa, pero si todo el mundo tiene que bajar los precios para poder vender, esa es otra realidad. Hoy no estamos en esa situación que es más parecida al 2009, cuando había un exceso de oferta generalizada.

¿Por cuánto tiempo más seguirá estando cauteloso el inversionista inmobiliario?

-No puedo decir si la industria se va a ajustar este semestre y con eso vamos a quedar bien, o si se demorará hasta la primera parte del próximo año. La industria en general está más cautelosa porque el escenario requiere cautela, pero tenemos la gracia que al estar muy bien equilibrados con nuestra cartera entre oferta y demanda, a diferencia de la industria porque nuestro ajuste lo empezamos hace 36 meses por decisiones propias cuando el mercado estaba muy bueno todavía porque anticipábamos que la situación no podía seguir tan buena, eso nos permite tener lanzamientos con cautela, con menos proyectos que el año pasado de todas maneras, pero con un nivel de actividad que es mayor al promedio de la industria.

¿Afecta también la regulación que empuja a los bancos a requerir el 20% del pie para obtener el crédito hipotecario?

-Los mayores requerimientos de los bancos están afectando la demanda, pero como esto se anunció hace un tiempo la industria se debió haber preparado. Parte de lo que hicimos los últimos dos años fue aumentar las exigencias de pie a nuestros clientes, de manera que hoy estoy preparado para el 20%, porque hace un rato que aumentamos al 15%, por lo tanto hoy no me afecta mayormente, me afecta en el margen pero al mercado como un todo le está afectando. El cambio en la norma es positivo en el mediano plazo, el negocio inmobiliario requiere de bancos sólidos y sanos.

¿Se ha visto un cambio en la demanda con esta norma?

-Somos una compañía muy orientada al usuario final, las proporciones son 80% usuario final y 20% inversionistas de departamentos. Respecto a nuestro trabajo, en el mercado no vemos un cambio, seguimos vendiendo más o menos en la misma proporción. Sí hay un cambio en el mercado, que por ahora no nos afecta a nosotros, que es que en el mediano plazo el porcentaje de la gente que arrienda propiedades probablemente va a ir subiendo. y eso tiene que ver con que en Santiago las propiedades subieron mucho de precio y no van a bajar, no vemos que los precios vayan a bajar. Dos factores, precios notablemente más altos que hace siete años y mayor pie para créditos hace que el porcentaje de gente que irá arrendando propiedades crecerá. Por lo tanto, el mercado de inversionistas como un todo debiera ir creciendo. Están apareciendo con bastante fuerza los edificios que son enteros para renta, que están diseñados para ser administrados por un solo dueño. Hasta ahora fundamentalmente lo están tomando fondos institucionales que se están armando, está el caso de ASSET Chile, de Greystar en asociación con IM Trust, y compañías de seguros están mirando el negocio de renta.

¿Esperan nuevos cambios en el mercado en los próximos años?

-El lado negativo es que el empleo y el crecimiento de los salarios se ven muy poco dinámicos, eso nos preocupa. Otro tema más nuevo es la ley de aportes al espacio público, probablemente no impactará mucho en 2017, pero más adelante sí. Esto representará un mayor costo para los productos y, de alguna manera, terminará afectando los precios al alza. Aunque estamos de acuerdo con el principio, nos parece que el impacto en los proyectos debe ser acotado, razonable y nos parece que los proyectos deben mitigar proporcionalmente de acuerdo al impacto que generen y que los recursos se vayan para mejoras asociadas al entorno al proyecto. No estamos para nada de acuerdo que esto se transforme en una caja recaudadora de fondos para solucionar problemas de déficit histórico que pueda tener la ciudad en esa zona, para eso están los impuestos generales.

Recuadro :
“Si Chile dejara de ofrecer buenas condiciones probablemente vamos a tener que mirar afuera”

¿Qué planes tienen fuera del país?

-No tenemos planes hoy fuera de Chile. Hemos estudiado los países vecinos, Colombia, Perú, los vamos a seguir mirando, pero por ahora nos parece que nuestra expertise está Chile. En la medida que Chile ofrezca buenas condiciones para el desarrollo, por eso nos preocupa el crecimiento económico, nos parece que aún seguimos siendo mucho más rentable en Chile que en otros mercados. Y por ahora vemos que sigue ofreciendo buenas posibilidades y el mercado se sigue desarrollando.

¿Pero no es inevitable que en 10 años más, considerando el déficit habitacional que hay en países como Perú y Argentina, Socovesa llegue a esos mercados?

-Socovesa tuvo una experiencia internacional a comienzos de los 90 y de parte de esa experiencia uno saca conclusiones. Una de las conclusiones es que el desarrollo inmobiliario es una industria muy local. Mira Chile, que lleva más de 25 años con un buen ritmo de crecimiento económico, y dime cuántas empresas extranjeras son relevantes en el mundo del desarrollo inmobiliario. Ninguna. En cambio miras otras industrias y está lleno de extranjeros, eso no es casual. Lo que uno ve es que hoy llegan fondos inmobiliarios extranjeros; llega el dinero, se arma el fondo y ese fondo contrata expertise local y hace un desarrollo inmobiliario, pero uno no ve transnacionales. El conocimiento local no es necesariamente exportable, lo que la compañía sabe en Chile no necesariamente sirve mucho y es muy rentable en Perú y en Colombia. Son los locales los que tienen ventaja. En Perú y en Colombia jugamos muy de visita, por lo tanto, hay ser cuidadoso en ese sentido porque nos interesa generar buena rentabilidad, esa es nuestra responsabilidad frente a los accionistas.
El déficit habitacional en general es muy difícil solucionarlo rentablemente, son los Estados los que tienen que subvencionar porque cuando hablamos de déficit es gente que no compra porque no puede, a esa gente en general en Chile se ha ido solucionando con subsidios. Hoy, con los subsidios DS 116 y DS 119, en la vivienda más económica, de las UF900 que cuesta la vivienda, el gobierno pone UF880, ahí no hay negocio inmobiliario, es un tema social. Eso lo sabemos porque lo hemos visto en Chile. Si Chile dejara de ofrecer buenas condiciones probablemente vamos a tener que mirar afuera. Mientras tanto, conociendo la realidad del país, vamos a seguir monitoreando.

¿Y en qué regiones del país ve perspectivas positivas?

-Temuco, a pesar que le afectan estos temas de La Araucanía, hace que la ciudad se fortalezca porque la vida rural es más compleja. Podríamos crecer en ciudades donde somos chicos todavía, como Concepción, en Viña del Mar somos muy chicos y es una zona que tiene mucha población a pesar que tiene poco crecimiento económico. También podríamos crecer en La Serena y Coquimbo, pero por ahora no lo vemos porque es una zona que está muy supeditada a lo que pase con el desarrollo minero de Copiapó.

CRECIMIENTO ECONÓMICO
‘No es razonable que un país como Chile pase tres años creciendo entre 1,5%-2,0%’. PERSPECTIVAS
‘Hemos visto desde principio de año caídas en las ventas bastante fuertes y en la segunda parte del año se van a acentuar’. RESULTADOS DE LA COMPAÑÍA
‘En este ciclo de menor crecimiento la compañía está muy sólida y equilibrada entre oferta y demanda’. ¿PLANES FUERA DE CHILE?
‘Hemos estudiado los países vecinos, Colombia, Perú, los vamos a seguir mirando’. DÉFICIT HABITACIONAL
‘El déficit habitacional es muy difícil solucionarlo rentablemente. Son los Estados los que tienen que subvencionar’.