[El Pulso] “Los inversionistas están haciendo que ventas de viviendas parezcan más altas”

Para muchos, es considerada la medida contracíclica más efectiva de la Reforma Tributaria: la entrada en vigencia del IVA para venta de viviendas hizo explotar el mercado inmobiliario. Es la primer lectura que muchos hicieron luego que la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) hiciera pública el alza de 18,8% en las ventas en el segundo trimestre. No obstante, Mauricio Varela, gerente general corporativo de Empresas Socovesa, uno de los principales actores del mercado, explica que son los inversionistas los que han hecho elevar las ventas, pus han estado comprando muchas propiedades para renta. Una demanda que sería transitoria, dice, y además riesgosa para las inmobiliarias.

¿Cómo se ha comportado el mercado durante el primer semestre?

—Los niveles de venta en promesas son similares a los que tuvimos el 2014 a la misma fecha. Esto forma parte del diseño que teníamos para el año. Estamos con buenos niveles de precio, por lo tanto, nuestra estrategia de rentabilizar la operación está funcionando.

¿Cuánto es ese nivel de promesaje?

—Prácticamente unas UF 6.000.000. Proyectábamos un año muy parecido al año pasado y se nos ha dado así. Hay varios elementos que están impulsando las ventas

¿Cómo ha visto el efecto de anticipación al IVA a la vivienda?

—Es un tema relevante. Creo que el grueso del efecto IVA está marcado por los inversionistas y no por las personas particulares. Son los inversionistas los que están haciendo que las cifras de venta de la industria aparezcan como más altas que las del año pasado. Para la gente común y corriente, el tema de comprarse una propiedad tiene una decisión más lenta, requiere de un compromiso de planificación. Por esto, insisto en que el grueso del efecto de anticipación al IVA no está en las personas naturales sino en los inversionistas.

Los inversionistas buscan productos específicos como departamentos pequeños, ¿Socovesa tiene ese producto?

—Tenemos ese tipo de producto, pero generalmente le vendemos a usuarios finales o a inversionistas individuales, es decir, gente que compra una propiedad para tener un ingreso por arrendarla. No les vendemos a los invesionistas que compran varias propiedades.

¿Esa es una decisión de la empresa?

—Esto tiene relación con nuestra estrategia de buscar márgenes más altos y no estar dispuestos a hacer descuentos. El inversionista que busca comprar hartas propiedades siempre pretende negociar un descuento mayor. Además, vender a este tipo de inversionistas es una operación más riesgosa. Si se cae una promesa con estos inversionistas, se deja un montón de unidades sin poder concretar.

Sin embargo, es un tipo de cliente que sí le interesa a otras inmobiliarias.

—Sí, esa área del mercado está muy dinámica. Hay muchas empresas que los atienden y por eso hay que mirar las cifras de la industria considerando esto. Mucha venta que se hace en blanco es a inversionistas. De algún modo, no existe un usuario final detrás, sino que se realiza un traspaso desde un inversionista desarrollador a un inversionista rentista.

Según la CChC, en el primer semestre las ventas en el Gran Santiago crecieron un 12,4%, ¿es un alza bastante fuerte?

—Sí, en general, todas las cifras del mercado hablan de crecimiento respecto al año pasado. Sin embargo, estas ventas tienen dos consideraciones. En general, son ventas brutas y no ventas netas, es decir, no consideran muy bien el número de desistimientos.en blanco a los inversionistas que creo que es un tema relevante en la industria. En éste punto tiene un efecto grande el inicio del cobro de IVA en enero del 2016, pero esa venta alta después no va a estar. Por eso no comparto que la industria esté en un escenario de tremendo dinamismo que se pueda mantener, sino que me parece que es algo momentáneo.

¿Cómo están manejando la proyección de su oferta?

—Esto lo vemos proyecto por proyecto. Estamos analizando cuál es el efecto que va a tener el IVA en cada una de las iniciativas que tenemos. Hay que considerar que tendremos que subir los precios para absorber este nuevo costo que significa el IVA.

¿Cuáles serían los proyectos que no resistirían este aumento de precio producto del impuesto?

—Los proyectos más afectados son los que tienen precios de venta entre las UF 4.000 y UF 10.000. Los que están bajo UF 4.000 y sobre UF 10.000 vivirían alza en precio del orden de un 5%. En tanto, los que están entremedio de ese rango tiene un efecto del IVA del orden de un 10%. Esto se debe a que bajo UF 4.000 todavía se mantiene el beneficio del IVA en el costo de construcción. En tanto, las propiedades sobre UF 10.000 ya tenían cero beneficios antes del cambio tributario.

Se proyecta un 2016 con una oferta restringida, marcado por escrituraciones más que por promesaje, ¿coincide con ello?

—No sé si la oferta va a caer. En general, se ha mantenido bastante estable, por lo que creo que se va a mantener. Tampoco digo que la oferta vaya a crecer mucho porque los desarrolladores estamos revisando con cautela los proyectos. Sólo van a partir proyectos seguros y con potencial claro.