Si se cambia el IVA de la construcción precios de las viviendas subirán de 6% a 7%

Cristián Hartwig es un apasionado del negocio inmobiliario. Con un MBA en Canadá, en 1986 cambió la banca por las viviendas y desde entonces no ha parado.

Hoy es presidente de Empresas Socovesa y desde hace 10 años participa en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, ADI, que agrupa a 30 grandes compañías del país. El 26 de junio fue elegido por unanimidad presidente de este gremio y según sus propias palabras tiene la “tremenda tarea” de suceder en el cargo a Patricio Muñoz, presidente ejecutivo de Enaco, que encabezó por 13 años la ADI.

En su nueva testera deberá conjugar distintas visiones. Reconoce que los socios del gremio normalmente divergen en sus opiniones. “En la ADI participan los dueños o el ejecutivo principal de cada empresa. Toda esa gente tiene su experiencia, su bagaje y no vamos a negarlo, un cierto nivel de ego”, dice.

¿Y usted tiene ese ego? “Naturalmente que no”, responde sonriente.

Reparos a la reforma

Es militante de Renovación Nacional. Dice que Pablo Longueira es “un gran candidato”. Y, que en la industria no hay pánico ante un eventual segundo gobierno de Michelle Bachelet. “La vez pasada hubo un espacio de negociación con la señora Bachelet. No veo por qué ahora sería distinto”, señala.

Sí tiene reparos a la reforma tributaria propuesta por la ex Presidenta. Subir los impuestos para las empresas de 20% a 25% significará, a juicio de Hartwig, una reducción en la tasa de reinversión de las compañías. “Hoy las empresas en general distribuyen 30% a 35% de dividendos, porque el otro 65% lo necesitan para seguir desarrollando el negocio. Si uno sube del 20% a 25% los impuestos, pasan dos cosas: o achicas los dividendos, que tampoco los puedes achicar más por ley, o simplemente queda menos plata para reinvertir. Magia no hay”, indica.

Agrega que la depreciación instantánea -que significa que en un solo año se pueden descontar de impuestos toda la inversión en maquinarias, equipos y bienes raíces en las empresas-, no ayudará a las inmobiliarias. “En general, la inversión en la construcción anda más bien por el lado de los diseños, innovaciones, capacitación de personal y no en la compra de equipos que se puede depreciar en forma instantánea”, asegura.

Sobre la idea de gravar las transacciones de inmuebles, entre constructoras, inmobiliarias y otros agentes intermedios, afirma: “Cuando son vendedores habituales, por revender hoy pagan impuestos (las ventas de terreno son utilidades por las que se pagan impuestos). Cuando eres vendedor ocasional, en el caso de la señora que tiene una casa y la vende para construir un edificio, entiendo que no se paga y es razonable que no se haga”.

Hoy, el IVA de la construcción es de 6,65% para viviendas de hasta 4.500 UF. La propuesta de Bachelet es limitar el IVA de la construcción solo para viviendas inferiores a las 2 mil UF. “Perjudicará negativamente a la clase media”, recalca. Y, significará un alza del precio de entre 6% y 7% para las viviendas de entre 2 mil y 4.500 UF, dice.

-El ciudadano se pregunta por qué las constructoras tienen que pagar un IVA más bajo si se debe pagar el 19%.

“Está bien. Pero cuando yo le vendo la casa, usted se beneficia de ese IVA más bajo. Si tengo que pagar un IVA más alto se traspasa al cliente. Si a mí me suben el IVA, voy a subir las casas”.

-¿Eso no es una amenaza?

“No es una amenaza. Se lo prometo (se ríe). Es una constatación financiera clarísima ¿O usted cree que no subieron los departamentos con los cambios de la ley del IVA pasado? Si se achican las utilidades, inviertes en otra cosa o en otro lugar”.

-Si se implementa el cambio al IVA de la construcción y a la vez hay una desaceleración económica y un consumidor más cauto. ¿Cuánto espacio hay para subir ese 6% a 7% los precios?

“Probablemente se construirán menos casas en ese segmento (de 2 mil a 4.500 UF). Además, en vez de comprarse un departamento entre Providencia y Ñuñoa ahora será más lejos, en La Reina. Lo importante es que el crecimiento no sea negativo y que el empleo se mantenga relativamente a un buen nivel”.

“No hay un enfriamiento importante del sector”

-El sector inmobiliario, ¿se está desacelerando o no?

“No puedo hablarle por el sector. Le puedo hablar por Socovesa. Tenemos ventas este año de al menos 10% más que el año pasado. Ahora, me da la impresión de que en los dos últimos meses se nota más lento en dos cosas. Una, las ventas están marginalmente más lentas en estos dos últimos meses, pero todavía mejores que el año pasado. Y, las alzas salariales parecen haber llegado a una meseta, ya no estamos con una profunda petición de la gente técnica nuestra de seguir cambiando los presupuestos, porque tienen que pagarle más a la gente. Dos, me da la impresión de que hay un poquito más de gente disponible”.

-¿Ha visto restricciones de parte de los bancos en el financiamiento de proyectos?

“No tengo ninguna claridad de que haya restricción para financiar proyectos. Lo que sí creo es que están un poco más restrictivos para financiar créditos hipotecarios. Nosotros (Socovesa) lo hemos palpado en los sectores de menores recursos en Santiago y en regiones”.

Recuadro:

“Hay una sensación de que los inmobiliarios somos los enemigos de las comunidades donde vivimos”

El año pasado surgieron temores sobre una burbuja inmobiliaria, pero “las estadísticas del Conservador de Bienes Raíces mostraron que en 2012 vendimos menos que en 2011 y todos los años hemos vendido menos que el 2007. La autoridad creo que sobrerreaccionó, con o sin razón, y también creo que los inmobiliarios no teníamos la credibilidad de decir ‘no hay tal burbuja'”, dice Cristián Hartwig.

¿A qué atribuye esa falta de credibilidad del sector inmobiliario? “La atribuyo a que a la opinión pública le cuesta creerles a los empresarios. Es una tarea pendiente”, responde.

Sin desconocer la labor de su antecesor en el cargo, Hartwig no oculta su intención de que la ADI esté más presente en la prensa. “Para poder tener una opinión un poco más robusta frente a distintas tendencias”, cuenta.

Entre las labores que se ha puesto para su nuevo cargo está la de sensibilizar a las inmobiliarias para que estén más presentes en las comunidades. “Hoy, hay una sensación de que los inmobiliarios somos los enemigos de las comunidades donde vivimos. Y no digo que no haya algunas razones. Si usted vive en una casa y al lado le hacen un edificio, no pretendo decirle que sea conveniente, pero por lo menos convengamos en que lo vamos a hacer de la forma más llevadera posible”.

Agrega que hay una sensación de que los inmobiliarios tienen contratos difíciles de manejar para la gente, y que por lo mismo, “hay que buscar contratos que sigan representando que usted quiere comprar una casa y yo le quiero vender esa casa, pero que sean contratos que la gente considere más equilibrados”.

También menciona entre sus prioridades mantener una relación gremial más estrecha con la Cámara Chilena de la Construcción y con las autoridades.